전세 사기 수법 종류와 피해 예방 대책 정리

전세사기 피해자들의 주택이 경매로 넘어가 보증금 회수를 못하는 등의 문제가 확대되며 피해자들의 극단적 선택이 이어지는 등 전세사기 피해가 일파만파 커지고 있는데요. 특히 사회초년생들의 피해가 커지고 있어 정부가 대책 마련에 부심하고 있습니다.

 

전세 사기

 

 깡통 전세가 생기는 이유

깡통 전세란 집주인의 주택담보대축과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘어선 물건을 말합니다. 가령 5억짜리 집이 주담대 1억 원, 전세보증금 4억 원으로 이뤄진 경우 사실상 '빚'만으로 이뤄진 깡통 전세입니다.

 

GAP투자 매물

이런 집은 보통 '갭투자' 매물일 가능성이 높은데요. 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 매물을 사들인 뒤 추후 집값이 오르면 되팔아 시세차익을 남깁니다. 갭투자는 전세가율을 크게 높여 전세보증금으로 집값 대부분을 치르는 방식으로 투자하는 방식입니다.

 

사회초년생 대상 전세사기

 

 

이런 집은 집값이 오를 땐 세입자 피해 우려가 적지만 그 반대의 경우 깡통으로 전략하기 일쑤입니다. 집값이 떨어지면 집주인은 집을 팔지도 못하고 다른 세입자를 구할 때까지 기존 세입자에게 돈을 돌려주지도 못합니다.

역전세

전셋값이 더 비싼 '역전세'도 깡통 전세의 한 유형입니다. 대표적으로 빌라의 경우 거래량이 적어 정확한 시세를 확인하기 어려운데요. 전세 사기범들은 이 점을 악용해 집값과 거의 동일하거나 더 높은 금액으로 임대를 주는 경우가 많습니다.

 

 전세사기 수법

1. 무자본 갭투기

전세사기라고 할 유형 중 가장 많은 비율을 차지하는 건 '무자본 갭투기'인데요.  '깡통전세'에 속하는 수법입니다. 특히 무자본 갭투기의 경우 매매가와 전세가가 같거나 매매가보다 높은 가격에 전세를 거래해 이익을 남기는 역전세를 말합니다.

 

이 경우 집값이 하락하면 집주인의 체납 문제가 불거질 가능성이 높고 보증금을 반환할 여력이 없어 분쟁으로 이어집니다. 계약 단계부터 보증금 반환 의무를 이행할 의지가 없는 경우도 늘고 있습니다.

2. 바지 집주인

신축빌라의 경우 건축주가 자체적으로 임대 사업을 하는 것처럼 위장해 비싼 가격의 세입자를 들인 후 제삼자에게 매각하는 방식으로 사기를 치는데요. 이때 집에 사는 사람은 실제 주택 매수 의사는 없이 명의만 제공하는 '바지 집주인'인 경우가 다반사라고 합니다.

 

 

전세사기 수법들

 

3. 분양이 잘 안 되는 매물 처분하기

건축업자들이 분양이 잘 안 되는 빌라를 처분할 때 쓰는 사기수법도 있는데요. 만약 전세 계약 만료 시점에 다른 세입자를 구한다면 다행이지만 초기 전세금을 너무 높게 책정한 탓에 다음 세입자를 못 구하거나 집주인이 세금 체납 등을 이유로 빌라가 압류될 경우 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵게 됩니다.

4. 전월세 보증금을 매매 대금보다 높은 가격에 책정하는 경우

매매가격이 2억 원이라면 전세 보증금은 2억 5000만 원에서 3억원으로 계약하는 것인데요. 차액은 분양 대행사, 부동산 중개업자, 명의만 빌려준 '바지 집주인'에게 돌아갑니다. 이 같은 방식으로 수십에서 수백 채의 계약을 진행합니다.

 

 전세사기 막을 대책과 예방법

1. 시세 및 전세가율 확인

계약 전 등기부등본 상 근저당이 이미 잡혀있거나 저당 비용이 크다면 전세금 조정을 시도하거나 가능한 범주 안에서 전세금을 월세로 전환하는 방법입니다. 또 내 보증금으로 근저당 말소를 제안하고 특약사항으로 반드시 '전액 말소'를 특정하는 것이 중요합니다.

 

전세사기 예방과 대책

 

2. 전세보증보험 가입

계약기간이 만료됐을 때를 대비해 일정 보증료를 내고 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등 보증 기관을 통해 전세보증보험에 가입해 피해를 예방할 수 있습니다. 

3. 이사 당일 전입신고 및 확정일자 신고

계약 후 반드시 최소한의 안전장치인 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 또한 전세권 등기를 통해 전세권을 설정해야 합니다. '전세권 등기'는 등기부 등본에 임차인의 전세 계약 정보(전세권)를 등기하는 것으로 전세권을 등기할 경우 임대한 집을 사고팔 수 있는 권한을 제외한 대부분의 권리와 책임을 세입자가 가져오게  되는데요. 다만 전세권 등기는 임대인의 동의가 있어야만 설정할 수 있습니다. 

4. 계약 시 서류상 소유자(임대인)와 계약하고 있는지 확인

만약 보증금 규모가 클 경우 최대한 임대인 본인과 계약을 하거나 적어도 잔금을 지급할 때 임대인을 확인하는 게 좋다고 전문가들은 조언합니다.

5. 공인중개인의 중개사 자격과 공제 가입 여부 

중개대상물확인설명서에 고지된 '권리관계'가 사실과 일치하는지 점검해야 합니다. 중개사가 '괜찮다'라고 한 집에서 문제가 발생할 경우 공제증서를 받아두면 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

6. 계약 만료 석 달 전에 계약 해지 통보

계약 만료가 다가오는 시점이라면 넉넉잡아 세 달 전쯤에 계약 해지를 통보하는 것이 좋습니다. 임차인으로부터 계약 만료 날짜에 보증금을 돌려받기 위해 미리 준비하는 것도 방법입니다. 

 

 정부 대책

이처럼 전세 사기 피해 후폭풍이 커지면서 정치권에서 대책 마련에 나서고 있는데요. 전세 사기 대책으로 피해 주택을 공공 매입하거나 피해자들에게 우선매수권을 부여하는 방안 검토합니다.

공공매입이란

공공 매입은 전세 사기 피해자가 해당 주택에서 계속 살 수 있도록 정부가 주택 대금을 일부 지원해 매입하는 방법이며 우선매수권 부여는 피해 주택에 대해 진행 중인 경매를 중단하고, 정부나 피해자가 해당 주택을 우선 사들일 수 있는 권리를 주는 방식입니다.