주택 부담부증여 시 최대한 절세하는 7가지 전략

 

2021년부터 다주택자의 양도소득세는 최고 82.5%의 세율이 적용되고 있습니다. 그렇다고 양도를 할 수도 없는 상황입니다. 반면 증여세율은 10%∼50%가 적용되고 증여 재산공제가 적용됨에 따라 취득세 중과 등의 대책에도 불구하고 자녀를 비롯한 가족들에게 증여를 감행하고 있습니다.

증여를 해야 하는 상황이라면 주택 부담부증여 시 최대한 절세하는 방법을 반드시 체크하여 유리한 방식으로 진행해야 합니다.

 

주택부담부증여

 

주택부담부증여란

 

부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법입니다.

 

인수한 채무 관련 절세 전략

국세청은 부담 부증 여시 인수한 채무를 수증자의 자금으로 상환하는지에 대해 2∼3년 간격을 두고 지속적으로 사후관리를 하여 부담부증여 시 인수한 채무를 수증자가 상환한 사실을 입증하지 못한 경우에는 채무상환액에 대해 증여세를 과세하므로 부담부증여 시 인수한 대출금, 전세보증금 등 채무는 반드시 수증자의 자금으로 상환하여야 합니다.

 

예컨대 전세보증금이 있는 주택을 증여받은 후 전세보증금을 부모가 상환하고 증여받은 주택에 수증 받은 자녀가 실거주하는 경우에는 바로 전세보증금에 대해 증여세와 가산세가 부과될 수 있으므로 주의하여야 합니다.

 

증여받은 주택

 

종합 부동산 절세 전략

조정대상지역에 2주택자,조정대상지역 여부 불문하고 3주택자는 종합 부동산세가 중과되지만 조정대상지역과 비조정대상지역에 각각 1주택을 보유한 2주택자는 종합부동산세가 중과되지 않습니다.

 

따라서 조정대상지역에 2주택, 비조정대상지역에 1주택을 보유하고 있는 3주택자라면 조정대상지역의 1주택을 증여하여 종합부동산세 중과를 피하는 방식으로 증여하는 것이 유리합니다.

 

부담부증여로 달라지는 취득세 전략

증여로 부동산을 취득하는 경우 증여를 원인으로 하는 취득세율이 적용됩니다. 하지만 부담부증여 시 승계되는 채무에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율이 적용됩니다.

 

증여자가 다주택자로서 증여 취득에 대한 취득세율이 중과되는 경우 매수자의 주택 수 등의 상황을 고려하여 매매를 원인으로 하는 취득세율이 중과되지 않는다면 부담부증여를 통하여 채무 승계 부분에 대한 취득세를 절세할 수 있습니다.

 

이 경우 역시 발생되는 양도소득세, 증여세를 고려하여 가장 절세되는 채무 승계 비율을 고려한다면 최고의 절세효과를 누릴 수 있습니다.

 

양도 소득세 절세 전략

2021년 양도분부터 1세대 2주택자는 양도소득세율 20%가 중과되어 최고세율 71.5%, 1세대 3주택 이상자는 양도소득세율 30%가 중과되어 최고세율 82.5%가 적용됩니다.

 

부담부증여 시 증여재산평가액 중 채무 부분에 대해서는 양도로 보아 증여자가 양도소득세를 부담하고 증여재산평가액에서 채무를 차감한 가액에 대해서는 수증자가 증여세를 부담합니다.

적용되는 증여세율과 양도소득세율을 비교하여 양도소득세율이 높은 경우에는 전세를 월세로 전환하는 등의 방법으로 채무 승계액을 최소화하여 증여를 실행하는 것이 유리합니다. 

 

다주택자

 

다가구 주택 부담부증여 시 절세 전략

1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택이라 하더라도 부담부증여를 하는 경우에는 세법상 공동주택으로 보므로 각 가구별로 증여재산을 평가해야 하고 각 가구가 1주택이 되기 때문에 다주택자에 해당하여 양도소득세율이 중과됩니다.

 

따라서 1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택을 부담부 증여하는 경우로서 전세보증금, 대출금 등의 채무 승계액이 큰 경우에는 채무 승계액을 최소화하거나 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도하여 양도대금을 현금으로 증여하는 것이 유리합니다.

 

수증 받는 재산 양도 시 절세 전략

배우자·직계존비속으로부터 주택을 증여받은 후 5년 이후에 양도하면 증여 당시 평가액이 취득가액이 되어 양도소득세 절세효과가 있지만 5년 이내에 양도하면 증여자의 당초 취득가액이 취득가액이 되어 엄청난 양도소득세를 부담해야 합니다.

따라서 수증 받은 주택은 반드시 5년 이후에 양도하여야 하며, 부담부증여 시 수증받은 후 5년 이상 보유할 수 있는 확신이 없는 경우라면 신중하게 고민한 후 진행할 필요가 있습니다. 

 

상속 시 절세 전략

사전증여재산은 민법상 유류분 대상이므로 유류분 청구에서 유리하기 위해서는 사전증여 재산가액을 낮추어야 합니다. 유류분 대상인 사전증여 재산은 채무액을 차감한 후 계산하므로 유류분 청구가 예상되는 경우에 알짜배기 부동산을 사전증여받는 경우에는 채무액을 높여서 증여받는 것이 유리합니다.

■ 부담부증여를 고려할 때 체크할 점

• 부담부증여 방법이 절세에 도움이 된다는 것은 대부분이 아는 사실입니다.

• 부담부증여의 세부 내용을 들어가 보면 더 많은 절세가 가능합니다. 양도소득세, 증여세, 취득세가 함께 발생하기 때문에 어떻게 세부적인 내용을 정하냐에 따라 전체적인 합계 세액이 달라지기 때문입니다.

• 부담부증여는 세액 보다 절차적인 부분이 문제가 되는 경우가 많이 있습니다. 세액계산은 다 해놨는데 절차에서 막혀서 꼬여버릴 수 있습니다. 따라서 부담부증여를 고려한다면 세액 계산부터 형식적인 부분까지 모두 검토하고 진행해야 합니다.